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百強房企加緊布局長租迎來高速成長期
2018.5.16

文章来源:由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://house.china.com.cn/nanjing/view/1515785.htm"

近日,國家統計局發布了2018年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據。數據顯示,一線城市新建商品住宅銷售價格同比繼續下降,二三線城市漲幅回落。就在各地堅持分類調控的當下,不少區域的住宅市場走向低迷。反倒是租賃市場,出現了升溫的跡象。有數據統計,僅今年3月就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓領域,新的角逐戰已然打響。百強房企進駐長租領域意愿迫切自去年起,長租公寓市場便迎來了房企、中介、銀行等各類資本力量的進入。今年,品牌房企進駐的意愿似乎更加迫切。3月27日,佳兆業集團控股有限公司在其年度業績發布會上表示,將在深圳、重慶、成都、貴州等地推出聯合辦公和長租公寓項目。此外,中海、合景泰富、杭州濱江、招商局蛇口、旭輝等企業均表示將投入較大的人力物力,用于長租公寓的建設。監測顯示,在全國知名房產企業中,已有萬科、金地、龍湖、旭輝、綠地、萬達、碧桂園等企業進軍長租公寓市場。還有研究機構指出,長租市場“起風”了,百強房企之中已有超過30家布局長租公寓領域,而這一勢頭還在延續。記者獲悉,截至2018年3月,全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家,房源規模逾202萬間。從地域來說,我國現有的長租公寓布局以北上廣深4個一線城市,以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。長租公寓與傳統中介租房的主要差異在于能提供優秀的服務和多樣的裝修風格。如果不能提供給租賃方更多優質服務則難以保證客戶的忠誠度。租金收益率低,盈利成主要問題除了新晉進駐的品牌房企,類似萬科、龍湖、保利等早一批布局長租公寓業務的“先頭部隊”則紛紛在今年提出了規模、盈利翻番的階段目標。例如,萬科提出了新獲取10萬間以上租賃住宅、新開業5萬間以上的新目標;龍湖方面則預計在2020年品牌的長租公寓租金收入將超過30億元。租賃市場的快速、蓬勃發展也引發了業內的熱議。有業內人士指出,各大房企在其規模目標不斷“攀高”的同時,也面臨著拿房成本更高、盈利模式不清晰等問題,租賃行業或出現洗牌。對此,分析師張波接受記者采訪時表示,長租公寓市場今年將繼續迎來高速成長期,一方面政策紅利仍將持續,2018年住建部的重點工作之一就是大力發展住房租賃市場,不但重點關注長期租賃市場,并且會大力支持專業住房租賃企業發展。另一方面布局長租公寓的房企還會增加,但預計長租公寓的集中度仍將重點體現在一二線熱點城市。“從很大程度來看眾多房企進軍長租公寓的最大挑戰仍是盈利問題。長租公寓由于運營模式導致前期投入資金較大,實現盈利至少需要5年以上,若資金難以保證,其生存空間難以得到保障。”張波說,“目前,長租市場整體收益率偏低,北上深的租金年回報率大約在1.4%—2.5%之間。尤其是一些房企‘自持’性拿地,前期購置和建筑成本較高且資本沉淀大,對于開發商的資金實力要求非常高,并且日后如何盈利也將是房企不得不面對的現實挑戰。”在這一背景下,專家建議企業在發展長租公寓時需要嘗試金融手段的支持,例如開發性金融及商業銀行加大對住房租賃企業貸款支持力度、支持租賃企業發行企業債券、ABS、大力推進REITs產品的快速發展就顯得非常急迫。多地租房需求看漲,未來供應將加大長租市場成新風口,房企的爭相布局,也推高了長租公寓房源的供應水平。尤其是春節后,二線城市競相出臺吸引人才政策,導致部分城市的租賃需求出現明顯增長。監測數據顯示,今年一季度,一、二線城市的租賃市場全面升溫。2月22日到3月8日期間,對比春節前半個月,一線城市(北上廣深)的租房需求增長分別達到179%、188%、253%、283%。杭州、長沙、武漢、成都、重慶、西安等強二線城市的租房需求增長也十分迅猛。租金方面,今年一季度全國人均月租金為793元,和2017全年人均月租金791元基本持平。2018年第一季度北京人均月租金為2514元,在全國仍處于領跑位置,同比2017年第一季度下滑1%。杭州以1511元月的人均租金領跑二線城市,長沙、重慶、青島等地住房租賃的人均月租金也有不同程度的漲幅。接下來,根據各地未來3—5年用地計劃顯示,主要城市的土地供應仍將聚焦租賃住房用地。其中,上海、杭州、廈門三城租賃用地的年均供應面積將占住宅用地的30%,北京、廣州的占比也逾兩成,為租賃住房提供充足土地儲備。張波認為:“歐美國家長租公寓占整體出租房源的比重可以達到25—30%,目前我國長租市場發展還處于起步階段,多城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策,也將推動長租公寓市場未來的加速供應。值得關注的是,近年出讓的自持性土地地塊也不斷增多,這部分供應量極有可能轉化為長租公寓進入租賃市場。隨著越來越多房企等正規軍加入長租市場,未來還有很大發展空間。可以說,租房市場機遇與挑戰并存。”

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